嘉五条、限购、限贷等政策之后,为何房价又现飞跃式增长?
 
现在的市场不是如何去库存而是如何补库存
市场之所以产生大的变化,在于我们对市场看法的转变
 

吴教授:很多人看不懂市场,为什么看不懂呢?在很多老嘉兴人的眼里,嘉兴市场最早的一个观点,是整个市场的供应量是比较大的,所以去年我们做的课题就是“如何去库存”。但是,现在的话不是如何去库存而是如何补库存了,反映了交易量的大幅增加。我们原来以为像2009年销售329万方,已经非常厉害了,应该已经是个天花板了,结果发现2016年把这个天花板冲破了,冲的幅度也非常大。
孟总:是的,一般人都以为涨个1/2千就差不多了,想不到嘉兴房价会翻番。
吴教授:对,原来我认为今年房价会和2009年一样涨个3到4千之后稍微回落一点,以为今年的这轮行情会在7/8千的基础上涨到1万上下,但是实际上已破万,我们现在讨论的也不是“1万”的事情,而是“1万5还是2万,甚至2万5”,这让大家都很惊奇。所以,我想我们对嘉兴市场的看法也需要转变了,当然我们知道这轮市场最早起来是说上海人来嘉兴买房可以用公积金贷款,这是起头,但在这个消息之后又有了上海限购政策力度的加大,非上海户籍交社保需满五年,再加上上海分销商的作用,把嘉兴原来平静的市场变得波澜壮阔了。
孟总:这实际上说明,嘉兴已经是一个开放型的市场。
吴教授:是的,嘉兴的市场已经不仅仅是一个嘉兴人来买、嘉兴人来消费的市场,如果是这样的市场,实际上过去所说的嘉兴房子过多,库存量过大的情况是无法解决的,正是由于这波外来力量,使得整个嘉兴的交易量增加了,需求量增加了,以至于现在需要更多的拍地来补库存。

嘉兴实行四限之后市场还是有些变化的,近期我们了解到市场已经有点降温了,对此您是如何看待的?
 
嘉兴这波行情最典型的特征,是由于一手房市场紧缺带动二手房市场火爆
长期来看,房价呈现波动性上涨,低点不断提高,高点不断创出
 
吴教授:我们要正面的去看这个市场,一方面确实由于开放的原因,带来了整个市场容量的增加,包括我们讲的外来购房者、外来房企的进入,确确实实使得嘉兴的市场有了很大的变化,但是,我们觉得外来人口的引入实际上是一个缓慢的过程,可是现在房价的上涨是飞速的,所以两者之间是有问题的。今年嘉兴房价的上涨既有大量外来人口涌入的原因,但其实我觉得我们嘉兴这波行情最典型的特征,它是由于一手房的市场紧缺,然后带动了二手房市场的火爆。
孟总:实际上这是一个倒挂现象,二手房超过了一手房的价格。
吴教授:我们地方政府原来想出台一些政策,包括限购、限贷、限价这样的一些措施,但实际上我们注意到(政策效果)跟最初初衷还是有很大的距离。虽然对土地拍卖限价,但实际上,区域性的“地王”仍然在出现,而限房价又意味着开发商预期的利润目标达不到了,比如,有的(房企)拿地比较晚,土地成本比较高,(限价后)他没法卖,那么,他最终就是不卖或者用其他的方式出售,这就造成了托关系买房,而没有门道的就有可能买不到房子的现象。而这种行为又加剧了我们对市场的恐慌和紧张,最后带来一手房买不到,很多人转战二手房市场 所以,在我们嘉兴这一轮行情里面这也是比较特殊的例子。
孟总:现在二手房是不限价的,所以涨得很高,有许多将近两万多的价格出现。但实际的成交我估计还是有一定的(难度)。
吴教授:我觉得市场这样的一个严重的供不应求,这样的一个现象,我现在也在反思,如果不过多地限制价格,放开企业定价的权力,是否一定会造成房价的暴涨,我觉得是要打问号的。因为这样一来至少新房的供应量会大量增加,虽然短期内可能会出现价格上涨,但是这两年嘉兴土地的供应量还是比较大的,这样的一个土地供应量,最终反应到市场上是增加了一手房实际供应量,最终消解市场的紧张。因为房价市场始终是一个价格预期的市场。
孟总:现在就是(存在)恐慌性购房这么一个现象。
吴教授:从这个意义上来讲,一方面,可以看到最近不止我们嘉兴还有广州、上海包括杭州等地,现在的一个销售模式,叫双合同制。双合同制一个就是买房时的装修合同,还有就是我的购房合同,一定程度上就说把价格放到装修合同里,比如说装修成本是两千,但我可以加到四千,如果这种方式政府认同的话,实际上相对来说就是放开了价格。另一方面,一手房的供应量增加了,我觉得对后续的二手房市场会产生很大的影响。
孟总:我感觉下半年二手房市场会起变化,应该是慢慢要降温了,如果大量的一手房推出,嘉兴的市场还是会趋于稳定的。
吴教授:现在整个一手房造成人为的紧张,最终带来了二手房的火爆,二手房的火爆又反过来推动了一手房的市场越来越热,所以很多老百姓是不满意的,下半年新房市场的改变,这是一个方面;另一方面就是现在价格跟原来上海(购房者)进入嘉兴时的价格有很大落差,一般来讲,房价提高了,对于外来投资客也好,各方面也好,实际上在一定程度上还是因为价格会对他购买的行为会产生影响。
孟总:嘉兴现在的心理价位应该在1万3到1万5,是能够接受的。以前嘉兴房价5、6千的时候,1万觉得是相当贵的,现在应该是慢慢接受了,实际上在房价涨的时候,老百姓的收入如果再有提高的话,应该说嘉兴房价还是能够稳步上升。
吴教授:总体来看,我觉得房价从长期来看会呈现出波动性上涨,低点不断提高,高点不断创出。最近我有个同事在上海买房,他买的是八十年代的老房子,房价每平方米十万。现在还算便宜的,但是你想一下这样的价格,如果放在5年、10年之前,你到处跟人说,上海那种老房子能卖到10万,我想很多人都不会相信的,所以从长期来看,我们还是看好嘉兴的。
孟总:嘉兴如果还要发展的话,一个是人口的大量涌入,一个是企业的导入,这样嘉兴房地产还是会繁荣。
吴教授:从阶段性来看,下半年市场不会像上半年那么火爆,市场会更加趋于理性,一方面,新房的供应量(增加),另一方面就是价格抬上去了(很多人买不动了)。
股市的涨跌对房市的作用是积极的还是消极的?
 
相比较炒股,买房子对中国人来说相对是安全的
 
吴教授:这个有两个方面因素的影响,投资股票和买房是两种老百姓最常见的投资方式。从股市来讲,如果股票市场火爆,股票价格上涨了,意味着股民的资产不断增加了,有钱了要买房子就很简单了,会增加对房子的投资;股市暴跌的话,他的财富有了很大的缩水,对他来讲的话,投资股市的资金方面受到一定的限制。
孟总:中国两大投资方式当中,一个是股市一个是楼市,但股市已经经历了好多次的暴跌,资产的缩水,所以很多人,就是在说还不如投资房市。
吴教授:你这句话是对的,在一定程度上,买房子对中国人来说相对是安全的。
下半年嘉兴房价走势如何?
 
今后,位置、区域、开发商本身的实力、品质口碑对于价格会有很大影响
 
吴教授:522土拍之后,对这个问题有很多的讨论。我们讨论土拍之后价格会不会暴涨,实际上我们看到的还是和原来预期的不一样。嘉兴市场有个不好的现象,实际上区位的优势显示的不是很明显,你会发现城东、城西、城北这些地方的房价都差不多。不知道你有没有注意到像我们中国城市(区域)的价格相差非常大,上海、深圳、北京、杭州、苏州这样的城市跟西部的城市和我们嘉兴每个城市价格都会有很大的差别,这些差别是怎么得来的?我觉得最重要还是一个区位的价差。我觉得我们嘉兴整个房子的价格区位价相差不大,原因可能是因为区域的因素相比于开发商的运作,人们对开发商的认同会影响大一点,或者项目的运作成功使其价格比较高,这种情况是存在的。今后,我始终认为位置和区域对价格会产生很大影响,开发商本身的实力、品质口碑对于价格也会有很大影响
吴教授:虽然,目前价格到底会怎么走我们很难判断,但是一些好的房子确实会突破我们原先想象的价格界限,也会有些相对比较偏远的项目,因为环境因素,相对来讲,他的价格,未来上涨(空间)可能都会受到影响,反过来像学区房,或者周边环境特别好,包括开发商实力比较强,他做的产品品质非常好,这些确实会让价格更加坚挺。
广州出台租房可就近入学的政策,这对学区房的价格有什么影响?
 
我们国家买房是市场主流,没办法才租房
优质的资源一定会体现在价格上,租房就近入学也可以会造成学区房价格奇涨
 
吴教授:目前我们国家习惯上是买房,没办法才租房,买房是市场主流,当然我们买房有各种原因,包括我们讲的学区,但是实际上我觉得各地对于学区政策的调整,不论怎么调整,如果是个好的学区,永远是紧张的,你不要认为我租到房子以后就能拿到学区,或者说紧缺的资源一定是竞争性的价格。如果政策上一定要这样做,那么肯定会有其他的来收取这部分优质资源的一个补偿费,你不能简单地认为我租房就能享受,如果这样一来,有可能造成学校周围租房的学区房价格会奇涨。优质的资源一定会体现在价格上,不会因为一个简单的政策公示就会削弱,学区的政策在不断调整,但你会发现人们在不断钻空子,所以就造成了一个奇异的现象,比如说,一个八平方米的房子,根本没法住,养狗都不行,但是这房子有学区,每平方三十万到五十万,反正会有各种方式体现资源的价格。
 
 
 
 
 
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