2018年是政策效应年,嘉兴楼市在一系列政策的持续影响下,市场表现先扬后抑。
2018年上半年,市场行情火爆,各种市场乱象层出不穷,房贷利率一度上浮25%左右,很多人也就在这个"高成本"时期挤进市场。而下半年,随着市场购买力的提前透支,楼市行情开始进入下行通道,观望情绪越发浓重。

 
     
 
如果说,前两年的嘉兴是外溢投资客的主场,那么2018年就是本地购买力爆发的一年,而这一年很多人高位入市。
据统计,2018年1-11月,嘉兴全市商品房销售面积约1025万平方米,同比上涨10.0%;其中,住宅销售911万平方米,同比上涨16.5%;预计2018年整年全市商品房销售面积将反超2017年,成为近五年次新高;不过,据本网数据监控中心初步统计,2018年市本级商品房销售面积约320万方左右,连续三年下滑,逐渐回归常态。
 
从全年推盘去化情况来看,二季度项目认购去化率最高,也是全年行情最火热的阶段,凡有楼盘在此期间开盘的基本都是逢开必罄,供不应求;很多在去年踏空的人,或多或少都找到了各路关系或者说额外加杠杆挤进了市场。
疯狂来时措手不及,疯狂退时一地鸡毛。楼市进入下半场时,谁曾想市场预期降得如此快,成交量明显走低,市场开盘认购去化率持续走低,哪怕是传统旺季"金九银十"也难招架,一片凉凉。
不过到了2018年12月,又出现了翘尾行情,主要在于多个市场优质盘憋了许久终于赶在年尾集中入市,开盘认购去化率明显提高;另外,年底部分楼盘推出开盘优惠促销,也让市场在严冬之际小幅回暖了一把。

 
回想2017年,嘉兴人经历了"全款变首付,首付变车库"的扎心轶事;
回顾2018年,嘉兴人扎心指数再升级,不仅车位标配30万,利率上浮20%,购房成本大涨,而且还经历了"全款的往里走,按揭的不要赌门口,公积金的请把小黄车挪走"的购房鄙视链。
与以往持续火热所不同,今年嘉兴土地市场前冷后热的态势十分明显。一二季度,尽管嘉兴土地市场相比去年的狂热已略有降温,但先从扎心的房价来看,根据初步计算,2018年嘉兴市本级商品住宅全年毛坯均价约12250元/㎡,同比上涨约30.0%。但实际成交价=毛坯备案价+车位价,带装修的还要算上精装费用,按今年的市场情况一般车位报价30万/个,精装标准3000元/㎡,按面积100方折算,毛坯价格普遍在15000元/㎡以上,精装价格在18000元/㎡以上。
相比去年,不仅各个版块价格又上了一个台阶;年初年尾市场最高预售价也有明显变化。
时间 最高预售价 时间 最高预售价
(元/㎡) (元/㎡)
2017年一季度 洋房11000 2018年一季度 洋房11900
普通高层10300 普通高层13700
2017年二季度 洋房12100 2018年二季度 洋房13100
普通高层11300 普通高层13800
2017年三季度 洋房12100 2018年三季度 洋房14400
普通高层11300 普通高层13900
2017年四季度 洋房12400 2018年四季度 洋房16200
普通高层12200 普通高层14600
2018年市本级高档高层最高预售价是16200,精装最高6300
对比上表数据可以清晰地看到,项目预售均价在悄然上涨,2017年嘉兴洋房最高预售价12400元/㎡,到了2018年底洋房最高预售价已经达到16200元/㎡,涨幅30.6%;普通高层住宅最高预售价涨幅19.7%。
继续对比2018年每一季度的最高预售价走势也可发现,高层洋房的价格都在不同程度的螺旋式上升;细化到各个楼盘细心的人也会发现同一个项目每次新推预售其价格都会有所上涨。
这也就意味着,未来区域优质盘的价格会更加突出,成为市场片区的风向标。
 
另外,根据《2018年11月中国房贷市场报告》显示,2018年11月,全国首套房贷的平均利率是5.71%,相当于在基准利率4.9%的基础上浮了16.5%,环比与今年10月持平。终于结束了22个月以来的长跑,出现了"零涨幅"。
我们用房贷利率计算器算过一笔账,如果贷款一百万,房贷利率上浮20%,每月要比基准利率多还款611元,贷款30年要多还款22万元,这又是一笔大的购房成本。
总的来说,这一年尽管购房成本有点高,但很多人还是凭借实力,拼尽全力,筹齐6个钱包,付了全款,或加了杠杠涌进了市场。

2017年,嘉兴土地市场可谓是"地王"接力赛,各板块地价明显上浮。
2018年,经历了年初的红火,年中的高热,再到下半年的遇冷与触底反弹,嘉兴土地市场上演了一连串跌宕起伏的故事。但这一年,整体地价仍有上浮,平均楼面价6711元/㎡,科技城、城南、城东、中环北四个板块的最高楼面价已更迭。
这也就意味着,各板块间的价格距离在拉近,并趋于平稳,未来,开发商对地块的趋优性将更明显。
2019年住建部定调"稳地价",一定程度上也将从源头稳定房价,因为土地市场的好坏也直接影响市场预期,从而间接地传导到房价上面;另一方面也稳定了开发商对市场的未来预期,增加开发商拿地信心。


 

关于库存,话不多说,直接上数据。

•去化量:2018年,嘉兴市本级商品房成交面积约320万方,其中,住宅成交面积280多万方。
•入市量:2018年,嘉兴市本级商品房预售量约375万方,其中,住宅预售面积332万方,供求比1.2。

仅从上图就可以看出,市场供求已经转变,前两年以去库存为主,不少外溢投资客出力不少,到了2018年,市场需求依旧高涨,整体去化与去年相当,但市场存量明显回涨。


据本网初步统计,截止目前,市本级总体存量约480万方左右,约4万多套房源待入市。从区域来看,国际商务区、科技城、秀湖板块、南湖新区、湘家荡、城南等几个热门区域将是2019年供房主力军。
从需求方来说,这两年嘉兴市场都将是改善大年,本地改善置业的需求明显加大。
年底时分,我们做过一期购房者网络调查,家庭商品房拥有量2套以上的达53.95%,住房面积在120方以上的有40.37%,有改善自住需求的有40.77%,另有18.26%的投资需求。可见,嘉兴市场需求犹在,改善置业将是主力,但同时,改善置业的要求也会更高,购房心态相比刚需会更加缓和些,货比三家的心态也会更加明显。


 
2018嘉兴市本级商品房预售量排行榜TOP15
排名 楼盘名称 预售量 预售面积(㎡)
1 荣安万科·香樟国际 2044 194304.5
2 春风里 1213 91507.44
3 运河大公馆 1192 111925.4
4 绿城柳岸禾风 1038 118526
5 世茂璀璨时代 1008 112244.8
6 卓越·泓玺台 966 109008.5
7 荣盛·祥云府 950 103900
8 金地都会艺境 927 87180.64
9 鑫控吴越学府 876 98536.81
10 萃湖上郡 760 74458.2
11 新大蓝庭  712 73021.46
12 万科紫园尚宸 711 94248.9
13 路劲金茂 嘉禾·金茂府 702 84600.9
14 佳源优优华府 689 68973.85
15 荣盛·富盛名邸 636 69673.18

从各区域来看,2018年400来电量排行前三的区域分别为:国际商务区(25.54%)、南湖新区(23.82%)和秀洲新区(18.46%),前三个区域来电量占全年总量的67.82%。
这主要也是由于这三大板块是近几年的房源供应主力军,也是最受网友关注的区域板块,理所当然成为2018年最受购房者关注的。紧跟其后的还有中心城区、城南区、湘家荡等,同样也是购房者比较留意的区域。


从月份来看,嘉兴2018年400来电量走势总体呈现先上升后下降,最后趋稳的态势。3-5月的电话量达到了全年峰值,6月开始回落,8月至今来电量逐渐趋稳,略有浮动,这和嘉兴目前的市场行情表现一致,上半年火热,下半年趋稳。



2018嘉兴楼盘400来电排行TOP20
排名 楼盘名 销售状态
1 荣盛·富盛名邸 基本售完
2 信达格兰·上郡 在售
3 绿城柳岸禾风 售罄
4 世茂璀璨时代 在售
5 路劲金茂 嘉禾·金茂府 在售
6 香港兴业·璟颐湾 在售
7 江南国际城 在售
8 卓越·珑府 在售
9 台昇御景园 在售
10 鑫控·吴越学府 售罄
11 荣安府 售罄
12 世合·理想大地 在售
13 信达·翰林兰庭 在售
14 大树·湘湘恬园 售罄
15 荣盛·观湖景园 售罄
16 卓越·泓玺台 在售
17 苏嘉·御品公馆 在售
18 中国铁建·花语江南 在售
19 荣盛·香韵名苑 售罄
20 荣盛·祥云府 在售

注: 
1、数据取样时间节点:2018年1月1日-12月31日。 
2、来电数据包含所有通过“嘉兴房产超市网400电话”转至售楼处绑定分机的接通和未接通的全部来电。 
3、400来电数据由嘉兴房产超市网400电话数据监控中心整理统计。


2018嘉兴最受网民关注楼盘搜索排行TOP20
排名 楼盘名称 销售状态
1 绿城柳岸禾风 售罄
2 荣盛·富盛名邸 基本售完
3 世茂璀璨时代 在售
4 中国铁建·花语江南 在售
5 荣盛·祥云府 在售
6 香港兴业·璟颐湾 在售
7 信达格兰·上郡 在售
8 卓越·泓玺台 在售
9 路劲金茂 嘉禾·金茂府 在售
10 江南国际城 在售
11 世合·理想大地 在售
12 鑫控·吴越学府 售罄
13 荣安府 售罄
14 恒大香湖左岸 在售
15 卓越·珑府 在售
16 万科紫元·尚宸 在售
17 鹭栖湖 在售
18 荣盛·观湖景园 售罄
19 荣盛·香韵名苑 售罄
20 正荣金茂 秀湖·金茂府 在售

注: 
1、数据取样时间节点:2017年1月1日-12月31日。 
2、网络搜索排行数据由嘉兴房产超市网数据监控中心整理统计生成。


 
 
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