2013年的嘉兴楼市在一片喜气祥和的氛围中如愿收获了一份令人可喜的成绩,以全年成交各类商品房27224套,相比2012年(20321套)增长33.97%的傲人佳绩,创下了本轮楼市调控自2010年以来4年间的成交新高。在喜悦之情溢满禾城楼市的同时,我们更期待2014年嘉兴楼市更惊艳动人的表现,在一切尚属未知时,我们如广大网友的心情一般,想知2014楼市是涨是跌?是大涨亦或是大跌?答案也许就在这里,请听市场中的观点,网友们的见解,专家们的分析。
 
2014嘉兴楼市五大悬案
         

嘉兴这座三线城市,在外人眼里,房价一直犹如温吞水,一二线城市房价高企时,她独自徘徊止步不前,但调控政策一到,立马亦步亦趋紧跟节奏,尽管2013年出台的一系列调控政策对嘉兴房价影响甚微,但一二线城市房价又一次拔地而起,房产税这类更严厉的调控政策是否会在2014年应声落地,着实让人为刚步入平稳的嘉兴房价捏了一把汗。

随着嘉兴楼市持续回暖,2013年土地市场也迎来了“量价齐升”的喜人局面,全年拍出了31宗住宅、商住用地,相比2012年上涨了近一倍,在面对多数房企看好嘉兴楼市未来发展而积极拿地时,2014年土地市场的量价走势如何上演惊魂时刻,值得我们期待,它的走势也将直接影响嘉兴未来房价走势。

 

纵观嘉兴2013年楼市全面飘红的市场行情,刚需成为了市场中的绝对主力,小三房、学区房成为了炙手可热的香饽饽,而市场中对应的另一头豪宅产品,依然是冷暖自知,举步维艰,在大库存低去化的整体表现中,用时间换空间的市场策略是否真能等来春暖花开又一春,一切尚属未知。

在2013的楼市行情中,要说哪块最红火,虽说从量上看住宅应该是第一,但要比增速商贸绝对是老大,与近3年来的商业地产成交走势相比,2013年环比2012年增长近7成。但面对大量在2013年扎堆涌入2014年即将开售的商业综合体,后期运营等时下热点问题会逐步浮出水面引人关注,2014年商贸是否还会继续,拭目以待。

 

嘉兴板块之争由来已久,南湖新区十年发展教育资源优势尽显。秀洲新区厚积薄发,商圈经济已然成形。城南板块,配套加速跟进,撬动地块价值。运河新区区位优势渐突显,只待商业一鸣惊人。国际商务区占交通便捷优势开启高铁时代。湘家荡汇聚富豪阶层打造圈层经济金名片。城北板块一别过去,油车港为其注入新活力,明日王者, 2014见分晓。

 

房企精英:明年房价稳中有升是大势所趋
杨静怡 嘉兴市东菱房地产开发有限公司副总经理
开发项目:东菱•宝石公馆
嘉兴房地产市场一直以来比较健康稳定,房价走势相对独立性强,这与嘉兴区位、经济发展、历史底蕴等有关,但基本保持“小步走,不停步”趋势,预计2014年嘉兴房价仍会保持这一态势。“十八大”以来,政府对房地产市场调控已经发生重大变化,“改革、城镇化、市场化”是基调;拉动国家经济发展的“消费、出口、投资”三驾马车及货币政策,以及就业、土地财政短期内转型要有个过程。从房价组成看,土地、材料、劳动力等刚性成本肯定会不断上升,居民收入在上涨,房价肯定是上升的。嘉兴也一样,当然嘉兴存量大,小幅波动也正常,但上升趋势不会改变。如果选择第一居所,对于拥有独特稀缺资源(学区房、公园等)、升级到位、质量保证产品,我想任何时间、价格都值得出手。
胡晓峰 上海绿地集团嘉兴置业有限公司策划经理
开发项目:绿地新都会
2014年嘉兴房价应该比较平稳,供大于求比较严重,明年市场行情应该还是以刚需为主,政策上会有利好。比如政府在城镇化发展上应该会有些动作出来。
商业这块,本身商业对地段要求比较高,比如就绿地新都会而言商业综合体的开发对周边房价的拉升比较大,投资机会突出,比较这块是嘉兴东南新城东面的商业中心 对以后整个东面的促进作用比较明显。
俞建萍 嘉兴金格置业有限公司总裁助理
开发项目:台昇国际广场、台昇国际广场•悦府
首先,经过了若干年的调控以后,市场对政策调控的敏感度越来越低,且2013年除了个别大城市房价有大的上升以外,三四线城市的房价基本都趋于稳定,甚至有些出现下调,那么政策面应该对市场的影响度不是特别大,且嘉兴的房价走势在长三角地区尚属温和,因此2014年嘉兴的房价会延续以往的走势,稳中有升;其次,2013年的存量加上2014年新的推案量增加,各开发商之间的竞争是在所难免,但现在物价的上涨、人工成本的上涨,开发企业的利润已经不是那么高了,所以价格战的可能性也不大;再次,随着嘉兴整体城市竞争力的上升,除了本身环境如城市绿化率本来就很高,包括投资、商业服务业的完善,人才的引进,嘉兴城市竞争力的提升,也将对整体房价稳中有升的走势产生影响。
艾建兵 嘉兴万达广场投资有限公司营销策划部经理
开发项目:万达华府、嘉兴万达广场
随着2013年嘉兴土地市场放量增长,年中万达广场等商住综合体项目的集中入市,使得购房者选择的余地增多,购房者也从单一的买房要买学区转变到买房要买生活便利上去考虑,而到了去年12月份宅地市场的入市量继续加大,市场供大于求现象更为明显,加上越来越收紧的调控政策,购房者的观望情绪依旧。对比2012年及2013年的整体房价趋势,预计2014年的房价将相对平稳,稳中略有小幅上升,刚需仍是主力。
黄敏孝 北科建集团-嘉兴创新园发展有限公司营销部经理
开发项目:领袖智谷
嘉兴住宅这两年存量与卖量相比一直都是供大于求,刚需一直是购买主力,其中80-90平米的两房,120-140平米的三房,学区房销售良好。这样的行情依然会在2014年中延续,随着市场竞争加剧,不排除个别楼盘会以促销的方式变相降价,但预计2014年住宅价格总体依然平稳,会有小幅上升。
南湖新区是嘉兴未来重点发展的城市区域中心,环境优越,定位为嘉兴的品质居住区,其正在逐步成熟中,目前区域内在售项目较多,年底信达、金都又双双在南湖区高价拿地,预计会拉升整体南湖区的房价。
秀洲新区有超过17个楼盘在售,今年已开盘的纯新住宅项目仅1个。预计,随着秀湖的开挖,秀洲区整体价格会有小幅上涨,随者周边新地块陆续推出,在刚需选择性价比高的楼盘同时,大户型的价格涨幅是2014年秀洲区楼盘价格的关键。
胡荣军 浙江晋典房地产开发有限公司副总经理
开发项目:泰富世界城
目前嘉兴房价还是价值洼地,是否会上涨很难说。一是供应量比较大;二是人口少,略显不足,要快速上冲比较难。但长远而言,如果上海调控继续从紧,投资从一线城市转移,三四线城市可能会好些,像上海的产业转移过来可能就会好些。未来使嘉兴房价上冲只有投资因素的加入才可能。
何慧佳 嘉兴市明阳置业有限公司营销策划部经理
开发项目:望湖公馆
我简单的从以下几方面分析:首先,从实际成交客群来看,2013年嘉兴楼市上涨与往年2007、2010年的不同点主要是自住、刚需替代了投资投机性需求成为了主要推手,另外国内市场目前缺乏好的投资渠道、购房年龄层次的拉大等因素促成的成交市场已经大量消耗了未来几年的需求;其次,2013年的限购、房产税试点等调控政策都未对房价产生明显的遏制,加上三四季度的嘉兴土地成交大幅上扬(商住办130万方土地的新增量),预计2014年会出现大量的新盘入市改善供需,此外保障房的持续入市也会缓解房价上涨压力;第三,经开区城南板块、运河新区板块等新兴区域分流了大量的传统南湖新区、秀洲新区对置房需求。由此也可以预判2014年嘉兴楼市的竞争会比较残酷,房地产的投资、销售、房价等涨幅都会持续放缓。
张义 嘉兴中凰置业有限公司销售总监
开发项目:中凰国际嘉兴名品城
随着嘉兴区域在长三角地区投资热度的不断升温,2014年嘉兴整体价格会随着平稳的速度进行增长,较2013年比较预计会提升5%-7%之间,嘉兴得天独厚的优越地理位置是2104年房价增长的助推动力。
2014年嘉兴商业地产必然会成为嘉兴地产行业中颇为火热的佼佼者,因为随着国家宏观调控加剧,注定了住宅价格走势已经得到了前所未有的控制,但是这只是表面的控制,难以抑制住宅刚性需求者的供求关系,所以说2104年嘉兴区域将延续2013年的热度,主流产品偏向于商业地产,但是后期运营的前景也是令主流投资客户产生担忧,“机会和利益共存”,所以2014年又是一个对于全国地产来讲是一个无法预测的年份,对于嘉兴区域而言,商业地产必然会持续高温,住宅价格也会同比例稳步提高,所以嘉兴区域是投资的好地方,无论住宅和商业都处于发展中阶段,价格差终究会出现。
王铭敏 浙江泊金湾投资开发有限公司总经理
开发项目:泊金湾
2014年嘉兴整体的发展会是东南方向好些,其他比如西北方向会相对弱些吧。整体楼市行情不会太乐观,压力会非常大,这几天我整理了一下,发现嘉兴有如此多的楼盘,存量房更多,特别是别墅市场是最难的,存量也是相当大,有些别墅楼盘都卖了7、8年了还有很多的量,那你说有没有这部分的市场需求,肯定有,所以这也是考验楼盘的时刻,不能太心急,要以时间换空间。先练好内功!
马奕兵 智岛九安策划代理公司总经理
开发项目:中瑞数码•大厦
一线城市最好,因为北上广深需求大、人口多;而像嘉兴类似的三四线城市,开发量大,人口少,不成正比,加上银行贷款限制打击了买房者的信心。好一点的地级市去化200万方/年,但是存量千百万方,商业开发就比较困难了,因为投资需求少,相比较而言,住宅市场要好些。
2014年嘉兴房价还是以稳字当头,学区房还是最俏的,但是整个市区的房价还是不行,开发商仍会采取以价换量的方式进行。从2003年开始,这十几年来真正的大行情也就一两次,2009年算一次,住宅市场只要条件可以应该就没问题了,但是困难的是别墅市场和商业写字楼市场,去化较慢
孔繁垚 嘉兴市观达房地产投资管理有限公司总经理
开发项目:东方天玺
2014年楼市肯定涨。原先温家宝说政府、银行、开发商是一条链;现在李克强提出交给市场,让市场自主经营。像省会城市现在接盘等于捡钱,但三四线城市目前还没有出现这波火爆行情,但后市依然值得期待。
程杰 嘉兴市嘉富置业有限公司营销总监
开发项目:嘉富•好第坊
2014年嘉兴房价将会稳中有升,政策针对一二线重点城市仍会加强调控,但嘉兴之类的三四线城市供求关系略有失衡,供大于求,整个销售过度平稳,不太可能出现火爆场面,土地供应量短期内也不会增加太多,2013年的地价增长较快,预计会拉升2014年的房价。
资深网友多数喊涨,少数唱衰嘉兴楼市
 

2013年由于宅地的市场供应量大幅增长,2014新上市的纯新楼盘势必将放量增加。而目前市场需求相对稳定,2014依然很难改变由刚需和改善性居住需求构成的市场主体。加之政策调控持续从严,全国住房信息联网、房产税等政策呼之欲出,2014年的房价走势依然会是“稳”字当头。
而就嘉兴各板块而言,城南必定是2014年最火板块。 海上传奇,尚园,望湖公馆,御缇湾,红树湾,包括周边的御府,邰昇等七八个项目,必有一战!南湖区,信达和金都,加上力宝的铂金府邸,这是南湖新区最后三个高端楼盘,也代表了嘉兴住宅的最高品质,值得关注。秀洲新区,旭辉的多层电梯花园洋房和香格里的高层是重中之重,差异化竞争也会增加购房者的选择余地。另外,2014年秀洲新区有很多即将交付的小区,可能会有特价房清盘出售,也值得各位关注。

 

之前我听过叶檀讲过,现在房价是跟超量的货币发行有关,从土地供应量来说控制在政府手中,就嘉兴来说,嘉兴人实际住房是不缺的,现在还有意向的群体,我认为主要是改善为主,就整个2014年的走势来说,我看是稳定为主,局部热点有涨,主要看周边的学区优势,生活配套等等!还有对于刚性需求,银行现在的贷款政策对于房价有一定的影响。但在政府未推出房产实名(像欧美)可以实际查询,房产税代替土地财政的情况下,房产不会出现2008年那种火爆行情。

 

 

我预测2014年嘉兴住宅市场基本平稳,略有下跌。东边跌幅会比西边高点。商办要跌,市场产品基本没戏。

 

  就土地供应而言,2013年12月已经集中放量了,政策调控也有继续驱严的趋势,所以至少2014年嘉兴楼市大涨是不可能了,至于跌的可能性也较小,毕竟地方政府也不希望大跌,物价持续上涨也不支持大跌,所以整体行情还是基本稳定,小涨小跌吧。
专家论断楼市不会崩盘,但明年增速会放缓
知名财经评论家、财经专栏作家 叶檀
房地产进入泡沫后期,2014年不会崩溃,但各城市分化将更加严重。
2014年房价整体微有上涨,一线城市范围从中心区域向周边卫星城拓展,更多的三四线城市的债务危机摇摇欲坠,要靠债务展期、会计游戏应付危机。
政策的预期是,以直接限制的方式抑制大城市房价上升,倾向于扶植中西部城市群,与三四线中小城市,以实现就地城镇化。
北京市华远地产股份有限公司董事长 任志强
2014年总趋势看涨,但是增幅放缓,如果说具体区间,则有可能从两位数降到一位数。全国采取“一刀切”的政策在慢慢变化,以后有可能会分级处理,如果城市能够实现保障的目标和房价目标,那么有可能政府对于房地产的态度会让市场来决定。
经济学家 谢国忠
买房就升值的时代已经结束。如果各位目前还有高风险投资产品或民间借贷的话,建议在2014年上半年前抓紧套现。泡沫即将破裂,持有现金等待机会。中国的房地产泡沫可能很快就会破灭,会出现新的一轮调整。我觉得在发达国家危机稳定之后,发展中国家泡沫将会一个个破灭,这个趋势不可避免。
万通控股董事长 冯仑
2014年房地产仍然是一个健康发展的趋势...未来房地产还有10到20年好光景,只不过是从住宅转到非住宅。目前为止,我们没有办法改变这样一个事实:人类80%的时间都是在人造空间里生存与发展。只要这个基本事实不改变,房地产的发展就不会停滞,这个行业一定是个朝阳行业。
大连万达集团股份有限公司董事长 王建林
“明年房地产市场将有两明显的特点:1:整个房地产调控会转型,不像以前房价指标完全是行政手段,行政调控手段会逐渐退出。2:明年总体房价是趋稳的态势。
广东保利地产董事长 余英
1、2014年房企、市场分化,千亿房企有10家,一些房企业绩下滑;2、全国房价涨幅7% 左右,一线和二线核心城市房价继续上涨,核心区域房价大涨。三四线城市有涨有跌;3、土地成交量价比今年略高;4、资本市场和产权融资有亮点;5、房产税不会全面推行,限购限贷继续,部分城市会有变化。
亚太城市房地产研究院院长 谢逸枫
2014年全年70城房价同比涨幅8.5%~9%,一线告别暴涨、二三线稳涨。一二线会出地王,但数量减少。政策方面,一线限购、限贷不会退出、二三线会放松,限价、限售、限网签逐渐退出。小产权房转正没戏,房产税、20%个税不会开征,接着试点。
上海易居房地产研究院副院长 杨红旭
多数年度指标增幅收窄,前高后低,下半年弱于上半年。房地产市场全国量增8%,一线小降,三线小增;全国均价涨7%,2013年12月70城市房价同比涨幅收窄至3%,一线不再大涨。土地市场全国量增7%,价涨10%,先暖后凉,地王减少。政策中长期谋变,一线从紧,三线略松。
住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌
2014年房价肯定还会上涨,没有降价的理由。2014年房价将保持基本平稳的态势,房价增幅趋稳,房企现金流充沛,降价动力不足 ,房价不会崩盘,但也不会疯狂上涨。
 
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