话题三： 2012嘉兴商业地产发展现场研讨 参与嘉宾： 中安市场副总经理 黄柏义 泊金湾副总经理 王铭敏 上城公馆总经理 孔繁维 元一柏庄房产董事 袭晓东 嘉兴房产超市网：在这里我特别想要介绍下我们在南湖区的中安市场，应该来说中安市场的规模也是相当的大，然后当时我们也在中安市场采访过王总，王总对嘉兴整个商业市场也是非常的看好，所以我们接下来想听听王总在南湖区打造这个中安市场来现在跟我们说一些对嘉兴商业的一个看法，谢谢。 中安市场副总经理 黄柏义：首先感谢冯总，感谢房产超市网，大家都知道嘉兴一个商业地产，专业市场是做的非常多的，从我们的海宁皮革城、水果市场、蔬菜市场都是在嘉兴做的非常好的一个专业市场，但是我们中安市场为什么会选择嘉兴这边投资开发50万方一个大型金属材料市场，首先我们看好嘉兴的一个地理环境、交通。因为大家都知道做专业市场的交通是非常重要的，前面几个老总也讲过，嘉兴的一个地理环境在1小时的经济圈，上海、宁波、苏州、杭州基本一个小时的经济圈。那我们在上海本身就有一个松江高贸城、钢材城，因为现在大家都知道上海不管从运输还是各方面都是比较紧凑的，但是我们也考察了好几个地方，那来到嘉兴以后，我们觉得嘉兴的地理环境、交通优势，尤其是我们经济开发区城东区块，城东区块这个地方是水路、铁路、高路都是非常方便的，所以我们会选择嘉兴这个地方。然后第二点是嘉兴这个地方专业市场确实是非常火爆的，从我们的名品城也好，嘉兴国际也好，中润国际也好，从我们的海德世博会也好，都是最近陆续陆续的在开盘，开发，所以可能对我们竞争来看也是非常厉害的一个地方，因为说实话嘉兴这么大一个梯量，我在想能不能在嘉兴本地消化还值得我们考虑，那因为我们中安市场是主要是以金属材料的市场，我想在周边长三角地区这么大的金属材料市场应该是没有的，所以我对我们这个专业市场的运营最近我们也在商量，接下来会朝综合性市场去发展，还有一块我们前面湘家荡陈总说的，我们离湘家荡其实只有3公里路，跟湘家荡这边紧密的结合，要把他融洽起来，所以借陈总的一句话，去湘家荡肯定会路过嘉兴中安市场，到时欢迎大家来中安市场走走看看，谢谢。 房产超市网总经理 ：说到运河新区，我想有必要请泊金湾的王总来说一下。一个好的商业中心，可能会改变一个城市的消费观念，但是如果一个城市有很多的高楼林立，那么也能够体现出一个城市的发展水平，所以写字楼也能烘托出一个城市的经济。今天呢，我们不管从秀洲区、南湖区还是运河新区，我们都看到了一个高楼（写字楼）林立的局面，包括万科在内的很多开发商来的时候也都想租一些高端的写字楼，今天有机会，我们也想请王总来说说嘉兴写字楼的状况。 泊金湾副总经理 王铭敏：今天有机会跟大家探讨一下嘉兴的写字楼市场，在嘉兴，其实我们做房产也是很多年了，从住宅到专业市场再到写字楼，我们都有所涉及，到今天来说，房产的投资，写字楼是最理想的投资模式，这个可以从两个方面来说。第一，商业地产走到今天为止，有一条是不变的，所谓的商业都是建立在人的基础上，没有人的地方，是没法做商业的。当然专业市场从很多年前开始都有这样一个使命，可能嘉兴本地不足以撑起一个专业市场，所以专业市场对当地的市场，城市的发展都会起到很大的作用，当时有这样一句话‘城市要发展，就要造市场’。到今天为止呢，我们的城市、社会和商业都发生了变化，商业模式的不断变化导致了商业地产也发生了一些变化，跟其他城市一样，嘉兴的写字楼也呈现一个倒挂状态，从十年前，写字楼价格高于住宅市场，到今天住宅超过写字楼市场，但是有一样是始终没有变化的，他呢也是倒挂状态，十年前，我们的住宅的收益比是负向在走的，而写字楼一直是正向在走，这个就是投资和收益的倒挂。那么，从今天来讲，为什么我们还是要去走写字楼的路线，因为我们认为写字楼的投资前景是非常美好的。为什么这么来理解呢？第一、他具有一个很强的厚积薄发在里面。第二、随着商业形势的变化，写字楼的使用范围也有了很大的扩展。 我再谈谈对运河新区的看法，刚才元一的袭总说了：“从此元一不寂寞了”，其实我一直在说，如果这个区域如果早点定位为住宅的话，他老早不寂寞了，那为什么到今天为止呢？是因为住宅是向外走的，商业是向内走的，住宅越新越贵，商业越旧越贵，所以商业跟住宅不同，更多考虑到一个延缓，一个后续的问题。刚才袭总讲的很对，现在去运河新区看，大家都在动了，就说明商业的时间差不多了。当然，如果开发商有一定的预见性，再过三年，运河新区绝对是一个很好的地方了。从晴湾的成功，元一的成功都可以看到这个地方如果做住宅早就成功了，商业的成功说明了住宅的稀贵，而住宅的成功又说明了运河新区商业成功的可能性，我对运河新区的理解就是这样。 房产超市网总经理 ：在这里还有一位，我真的很敬佩的一位老总，是孔总。我经常和他探讨商业现状和未来趋势。现在孔总在做的项目是酒店式公寓。酒店式公寓在嘉兴也是很有代表性的一种商业项目。我们想请孔总说一说，在他眼里嘉兴的商业格局。 上城公馆总经理 孔繁维：首先非常感谢房产超市网，举办这样一个活动，有机会跟大家交流。也非常感谢冯总的邀请。我是北方人，来到嘉兴已经9年了，应该是个新嘉兴人。从事商业地产也将近有9年的时间。嘉兴这9年的发展变化，从03年到现在，我有个切身体会。对于商业和住宅，我的理解就是谁也离不开谁。嘉兴处于长三角的位置，对于嘉兴人来讲，现在住宅的品质是足够的，已经非常高了。对于嘉兴老百姓来讲，他们还有生活休闲的需求和生活品质提高的需要。那这些必须跟商业项目息息相关。而且说商业地产，它必须要不断升级，引领消费。通过区域商业配套的形成，对住宅有个正常的推动。这个是秀洲新区，有这么大体量的商业地产的投入。包括像运河新区有像中润嘉兴中心这么大的商业市场。在嘉兴最主要的就是它的物流中心。它的生活太便利了，去上海只要90公里，杭州100公里，苏州60公里，无锡70公里。像嘉兴水果批发市场，现在是中国第三大的水果批发市场。所以现在会有更多大型商业地产的引进，对嘉兴会是很大的一个推动，包括对整个浙北地区的推动和上海经济相关的结合性会更高。对于老百姓，从前些年房地产的十年，从住宅的需要、改善，到住宅的投资，这个慢慢会转向对于办公楼、对于专业市场，对外地人、高级白领的关照。这样对于商业地产，我相信未来的两三年会有非常大的改观，尤其是运河新区和秀洲新区。 像我们的项目，因为我们老板是本地开发商。我们关照到的嘉北公园，是比较成熟比较早的公园。对面的话像雅莹等的企业都是上线的企业。我们考虑地理位置的话，一方面考虑到商务需要，另一方面考虑企业高层对于人员、环境的需要和对生活质量的提高。所以这就是我们项目的定位。我们也在掌握时机，现在东升西路延伸段要开通，嘉兴的秀湖也要开发，对于整个秀洲大道的开发未来也会提升。所以在嘉兴生活、在嘉兴置业是一件非常幸福的事情。我也希望能给到广大投资者很好的建议。 嘉兴站总经理 ：刚才我又把我们袭总给留了下来，确实我们袭总是我非常敬佩的一个老总，从他刚才我们一直说的，从他寂寞的守着运河新区的时候，我觉得他也有他的辛酸苦辣在里边，那么发展到今天，元一柏庄就像我们刚才孔总说的是一个综合体项目，在嘉兴目前为止我一直很骄傲，因为袭总跟我是很好的朋友，我一直很骄傲的说，我们元一柏庄到目前为止拥有嘉兴最大的梯量开发在里边，60万方，那么这样一个60万方的一个开发梯量所拥有的是住宅跟商业的这一块。还有写字楼和loft 的单身公寓，我想说到商业的这一块我还想听听袭总对商业的看法。 元一柏庄房产董事 袭晓东：我们呢应该以住宅为主，然后有一些商业写字楼的项目，在开发区，运河新区这一块我总觉得资金投入整个这个圈子里它的量有多大，你恐怕商业将来的成型的聚集人流有多大，当然这里也有人和城市区域的联系，那从现在来看就是嘉兴大的范围里头就商圈和具体大量建设的这一块整个资金的投入恐怕运河新区这一块是最大的，这么大的资金各个企业连续的开发，连续的发展那这个区域将是大发展的区域，大发展呢应该说是一个合理的业态分布，稍稍注意下这里头住宅不用说了，周边有住宅的几个楼盘，还有我们电影院的业态，超市的业态，进口食品的业态，奢侈品的业态，还有酒店的业态，写字楼的业态，而且呢都有不同的档位在这块版子，将来呢随着人流聚集，随着大量的资金聚集，它一定是一个在嘉兴后发出来，有优越性的城市的商业中心，那这个商业中心它是后发，随着项目的发展，一定会给嘉兴起一个举足轻重的地位，我想我有这个信心，谢谢。 |